Суета вокруг межи

Кадастровый учет — головная боль российской власти, которую она смело переложила на головы как муниципалитетов, так и простых граждан. Причем указала, что «голова» должна перестать болеть в кратчайшие сроки. Однако суровые российские реалии редко соответствуют приказам сверху.

Хождение по мукам

Возможно, если бы наши просторы были не такими бескрайними, а бюрократическая система менее путанной, то и учет, и контроль земли осуществлялись бы более эффективно. Чиновники уже три года работают над созданием Единого государственного реестра земель (ЕГРЗ). Однако пока конца–края этой работе не видно. Если с землями городских поселений еще более–менее разобрались, то все, что находится за городской чертой, пребывает в таком беспорядке, что у опытных работников Роснедвижимости волосы становятся дыбом.

Шанс улучшить отчетность у этого ведомства появился в связи с предстоящим прекращением права на бессрочное пользование землей у юридических лиц. Если переводить с бюрократического языка на русский, то это означает, что до 1 января 2006 года садовые товарищества должны оформить право собственности на свои наделы. Кстати, физические лица никак государством к переоформлению прав не понуждаются и в сроках не ограничены. Это «головная боль» садовых товариществ и кооперативов. А потому отдельные дачники могут пока с переоформлением подождать. Тем более что быстро и безболезненно сейчас это сделать никому не удастся.

Николай Иванович Севостьянов, житель Раменского района Московской области, уже больше 20 лет ездит к себе на дачу. Сажает клубнику и заботливо пропалывает грядки с морковкой и огурцами. Услышав о том, что к январю нужно оформить в собственность участок, которым он и так владел, Николай Иванович удивился, но привычно пожал плечами: не первый раз государство подкладывает своим гражданам сюрпризы.

А потому Николай Иванович взялся за оформление земли. Которая, кстати, затем и оформляется, чтобы потом с нее исправно платились налоги. Вот только вместо того, чтобы облегчить этот процесс, который по замыслу чиновников должен наполнить нашу казну неслыханными богатствами, эти же чиновники на местах делают все возможное, чтобы никто и никогда не прошел всю процедуру до конца. Однако обо всем по порядку.

Изначально желающий оформить участок в собственность идет к геодезисту. Раньше он работал в Земельном комитете, теперь он — ООО. И услуги у него соответственно коммерческие. Геодезист выдает квиток с перечнем необходимых для него 17 (!) позиций. В их числе «выкопировка из генерального плана поселения или топографический план», о коем законодатель вспомнил в Федеральном законе № 87–ФЗ, направление на межевание от администрации, акт согласования границ участка с соседями и администрацией, расписки от соседей о том, что извещены о приезде геодезиста. Паспортные данные обязательны. Николай Иванович снова удивился: зачем расписки, если есть акт согласования? Но с начальником Раменского Земотдела спорить не стал. И терпеливо занялся этой муторной процедурой.

Николай Иванович внутренне порадовался, что он на пенсии, потому что собрать все справки и подписи работающему человеку в принципе невозможно: просто уволят с работы за прогулы. Причем злостные. Наши официальные учреждения работают с перерывами на обед, и после 5 часов вечера очередь просят не занимать. Учтите, что не каждый день приемный, а еще надо помнить, что чиновники тоже люди, причем очень нежные и болезненные. Так, в отпуск они ходят чаще нас и болеют соответственно дольше. Не удивительно, что работы по землеустройству и постановка земельного участка на кадастровый учет занимают в среднем 7 месяцев. Удивительно, что есть люди, которые успевают уложиться в этот срок.

Земельная арифметика

Ни один юрист не рискнет сказать вам, какие точно документы в каком городе или районе с вас потребуют при оформлении участка. Все решается на месте, причем зачастую требования бюрократов напоминают приказы типа: «принеси то, не знаю что»:

— Проблемы есть даже в нашей системе земельного кадастра, — признается Виктор Кислов, заместитель руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. — Есть попытки среди наших руководителей проявлять своеволие, выставлять дополнительные требования. Но у нас существует прямое регулирование, и подобные демарши мы достаточно быстро пресекаем. Но регулировать земельный документооборот в муниципальной системе практически невозможно.

— Оформление дачных участков сложно даже для специалиста, не говоря уже о неподготовленных гражданах, — подтверждают специалисты корпорации «Инком–Недвижимость». — Юристы–оформители (даже не риелторы) знают особенности правоприменения в каждом конкретном районе Московской области, но не более того. Риелторы подключаются, если клиент заинтересован в продаже участка.

Впрочем, пенсионеры и не думают обращаться в крупные агентства. К очередям в официальных учреждениях они относятся со смирением: привыкли за долгий век! А вот государственные расценки на переоформление документов на свою же землю порой служат холодным душем! Оформление участка в 6 соток может составить от 15 до 90 тысяч рублей, а если площадь участка более 10 соток — до 150—170 тысяч руб. Николаю Ивановичу помогли внуки, а вот у его соседей по участку, таких же пенсионеров, этих средств просто нет. Заплатить придется за инвентаризацию, обмер и определение границ земельных участков землеустроительными организациями, за присвоение участкам кадастровых номеров и за внесение информации о владельцах участков в государственный земельный кадастр, за государственную регистрацию прав на земельный участок как на недвижимое имущество. Многие просто махнули на все рукой: не сгонят же с земли в самом деле?!

— Санкции законом для тех юридических лиц, кто не успел переоформить землю в собственность, действительно не предусмотрены, — обращает внимание Денис Ерофеев, генеральный директор юридической фирмы «Промконсалтинг». — Однако статус «бессрочное пользование» в новом Земельном Кодексе для садоводов не прописан. Согласно букве закона, если владелец участка захочет продать или завещать или еще как–то распорядиться им, он просто не сможет это сделать.

Раньше все тягомотные процедуры с переоформлением документов заменялись на переоформление членской книжки садовода с продавца на покупателя. Подобные сделки по своей сути ничтожны, и передача имущества таким путем в любой момент может быть успешно оспорена в суде. Что, кстати, уже происходило на практике все в той же Московской области.

Николаю Ивановичу повезло: межевание прошло успешно, у него оказалось ровно 6 соток, соседи дали согласие и теперь счастливый и несколько обедневший пенсионер ждет окончательного документа.

А вот его знакомому из Щелковского района Андрею Владимировичу Щербинину переоформление документов на садовый участок грозит перелиться в затяжной судебный процесс. Дело в том, что лет пять назад он купил соседний участок и соответственно расширил свою собственность в два раза. Андрей Владимирович полагал, что по законам математики 6+6=12 соток и потому результаты межевания оказались для него сюрпризом: площадь объединенного участка равна 14,7 сотки.

— Раньше площадь участка замеряли на глаз и проставляли в документах со слов владельца. Так что ничего удивительного в этой ситуации нет, — комментирует Светлана Холенева, главный консультант Межрегиональной общественной организации «Московский союз садоводов». — Составление кадастра не что иное, как попытка упорядочить, систематизировать данные о земельных ресурсах в каждом регионе.

Однако радоваться пенсионеру дармовым соткам пришлось недолго. Дело в том, что требуется согласие членов товарищества на утверждение границ участка. Соседка Щербинина это согласие не дала. Более того, вызвала землемеров и узнала, что ее участку не достает почти целой сотки. Естественно, за недостающей землей она обратилась к Андрею Владимировичу, а когда узнала, что пенсионер не считает нужным делиться своим огородом, подала жалобу в суд.

Дачная амнистия

Если бы эти примеры из жизни были частными случаями, то им можно было бы и не посвящать статью. Однако эти два случая — лишь капля в море тех мытарств садоводов, которые нежданно–негаданно свалились на их головы. Впрочем, до недавнего срока чиновники всех уровней спокойно наблюдали за суетой большей части населения, не сильно заботясь о страданиях россиян.

Про «дачную амнистию» и необходимость сделать максимально простым «порядок легализации» прав на недвижимость Федеральному Собранию и Правительству РФ сказал президент Владимир Путин. Уже в конце августа Минэкономразвития России представило в Правительство РФ проект закона «Об оформлении права на недвижимое имущество, используемое для удовлетворения жилых и бытовых нужд», который предусматривает внесение поправок в три кодекса — Градостроительный, Земельный, Гражданский, закон о землеустройстве, о земельном кадастре, о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

— Упрощение коснется отношений прав собственности на земельные участки, возникших, по крайней мере, до 2001 г. Необходимость этой инициативы мы обсуждали еще три года назад, — говорит заместитель председателя комитета Госдумы по собственности Дмитрий Саблин. — Сейчас при переходе участка от одного владельца к другому или оформлении земельного надела на себя переоформление прав собственности занимает месяцы. Необходима единая четкая система взаимоотношений при оформлении земли. Одновременно органы муниципальной власти должны иметь свободный доступ к информационным ресурсам по кадастровому учету. Кадастровая система должна быть открытой.

Поправки в земельном законодательстве касаются оформления прав собственности на землю и постройки. Если в документе указана определенная площадь, а фактическое землепользование сложилось на другой площади, то можно будет оформить документы на фактический участок. Однако должны быть соблюдены два условия: во–первых, согласование границ участка с соседями; во–вторых — чтобы из дополнительной площади нельзя было создать самостоятельный дачный участок. При этом дачным участком считается территория размером в 6 соток и больше.

Еще одна поправка касается частных строений. Можно будет легализовать ранее построенные незарегистрированные строения. Все мы прекрасно знаем, что у большинства дачников права собственности на деревянные домики на участках до конца не оформлены: нет согласования проекта с органами архитектуры, не получено разрешение на строительство, отсутствует акт госприемки, а значит нет и госрегистрации построенного объекта. Минэкономразвития России предлагается дать обратную силу Градостроительному кодексу для получения разрешения на строительство недвижимости. То есть для самовольно построенных домов, а к таким, согласно букве закона, относится большинство дачных построек, предлагается упрощенная схема признания прав собственности. Если эти предложения будут приняты, то дачники смогут обратиться в органы местного самоуправления с просьбой легализовать постройку, а чиновники должны будут лишь проверить наличие нарушений строительных норм при возведении или реконструкции постройки. По истечении заранее оговоренного срока самовольное строительство регистрироваться не будет, однако для вновь построенных объектов капитального строительства разрешительный порядок регистрации сохранится.

Новый порядок, предложенный правительством, предусматривает заявительную систему получение права собственности на землю. Ждать разрешения от местной администрации на приватизацию садового участка или гаража будет не нужно, достаточно отнести в регистрационную палату кадастровый план участка.

— Вероятнее всего, что срок переоформления земель общего пользования в садовых товариществах, истекающий 1 января 2006 года, будет перенесен на 2—4 года. Речь идет о 2008 или 2010 годах, — сообщил замдиректора Департамента имущественных и земельных отношений экономики природопользования МЭРТ Андрей Ивакин.

Как говорится, еще один шаг навстречу народу сделан. Остается надеяться на то, что на местном уровне все благие начинания не потонут в ворохе бумаг и никому не нужных справок.