О переводе земель из одной категории в другую

 В декабре исполняется ровно год с момента принятия федерального закона «О переводе земель из одной категории в другую». Вплоть до конца лета как в Московской области, так и в других регионах местные власти пытались наладить новую систему, что практически полностью затормозило переведение сельхозземель в другое функциональное назначение. Процедура переоформления земли начала действовать только осенью. Кроме того, следить за операциями с сельхозземлями собрались Роснедвижимость и Минсельхоз, что увеличит сроки перевода до года–полутора.

Год перемен

Текущий год стал особенным для владельцев земли и застройщиков Подмосковья. Принятый в конце декабря закон «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» (№ 172 ФЗ от 21.12.2004 г.) полностью перевернул привычную процедуру перевода земель сельхозназначения под жилищное строительство и промышленное использование.

Застройщикам категорически запретили строить свои объекты на земле, на которую не получены все разрешения.

Таким образом, если раньше многие девелоперы начинали свои проекты, когда еще не был полностью оформлен участок и документы добирались в процессе строительства, сейчас перед застройкой надо иметь весь пакет разрешений.

По итогам полугода многие инвесторы временно заморозили реализацию целого ряда проектов. В результате значительно сократились сделки на рынке земли: ее попросту перестали покупать, так как с переводом могли бы возникнуть серьезные трудности.

«Процедуры по применению этого нормативного акта не определены, а потому весь год практика перевода земель сельхозназначения под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) была затруднена. Осенью ситуация существенно улучшилась, сейчас операции с земельными участками производятся в прежнем объеме»,– комментирует руководитель отдела управления загородной недвижимости «Миэль–недвижимость» Елена Новомлинская.

Помимо этого с первого января перевод земель сельскохозяйственного назначения в категорию земли поселений стал возможен только, если указанный участок находится в черте населенного пункта.

«Это существенно усложнило процедуру перевода земель сельскохозяйственного назначения тем, что сначала участок необходимо включить в черту населенного пункта, и лишь затем станет возможен его перевод в категорию земли поселений»,– комментирует управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова.

А уже осенью, когда местными властями была частично освоена процедура перевода участков и процесс перевода снова начал активизироваться, интерес к этому процессу проявил ряд ведомств.

Дополнительный побор

 В середине осени Роснедвижимость неоднозначно заявила о желании контролировать процесс перевода земель из категории в категорию. Тогда вступил в силу приказ Роснедвижимости, который ужесточает контроль за переводом земель из категории сельхозназначения в категорию поселений.

Согласно документу, перепрофилирование земли должно будет осуществляться только после проведения экспертизы Роснедвижимости.

Необходимость издания такого приказа руководство Роснедвижимости объяснило массовыми злоупотреблениями со стороны местных администраций. По статистике ведомства, 75% сделок в Московской области готовится с нарушениями. Если учесть, что в год из оборота выводится до 1,5 тыс. га (или 150 тыс. соток), то объемы незаконно переведенных земель чиновники ведомства оценивают в 110 тыс. соток. Причем на этих землях зачастую оказываются леса, которые после перевода в иную категорию земель уничтожаются. Кроме того, в связи с выходом нового приказа Роснедвижимости, при переводе участка из одной категории в другую теперь требуется проведение дополнительной экспертизы.

После таких нововведений участники рынка опасаются, что срок перевода земли из одной категории в другую может увеличиться на полгода, из–за чего многие проекты будут заморожены.

«В 2005 году перевод участка из земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений стоил от $500 за сотку и более. В среднем затраты составляли 30—50% от оптовой стоимости участка. По срокам перевод занимал от полугода до года. В связи с изменениями процедуры перевода и введением дополнительных экспертиз сроки могут увеличиться до года–полутора’ — рассуждает Марина Маркарова.

 В целом участники рынка признают, что спорные ситуации по контролю над процессом перевода земли из сельхозкатегории в категорию ИЖС возникают вследствие незаконченного разграничения госсобственности на землю.

Данная реформа затронула менее 15% всей территории РФ, причем в основном разграничение коснулось земель крупных городов. По Московской области завершенный вариант кадастрового плана ожидается не ранее чем через три–четыре года. «В настоящий момент Роснедвижимость занимается разработкой плана мероприятий по выявлению нарушений земельного законодательства в Московской области. Тем не менее у этой организации нет физической возможности контролировать процесс перевода земель, которым занимаются местные администрации. В первую очередь, контроль со стороны Роснедвижимости скажется на затянувшихся сроках перевода земель, что приведет к росту цен на „ускорение“ процесса перевода земель сельхозназначения в категорию ИЖС»,– рассуждает генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов.

Эксперты не исключают, что правительство вполне может пойти навстречу Минсельхозу, однако расплачиваться за такие уступки будут застройщики, у которых появится еще одно препятствие при оформлении разрешительной документации на перевод сельхозугодий в другую земельную категорию.

Не отнимай пай у крестьянина

Параллельно таким заявлениям столичных и подмосковных чиновников в «земельные дела» решила вмешаться прокуратура Московской области. Ряд чиновников заявили, что сейчас идет расследование ряда уголовных дел, связанных с мошенническими действиями в сфере земельной собственности.

 В середине декабря прокурор Подмосковья Сергей Васильев рассказал о том, что по преступлениям в сфере земельных правоотношений органами прокуратуры возбуждено и расследуется 12 уголовных дел. «В связи с особой сложностью три уголовных дела передано в следственный комитет при МВД России»,– отметил прокурор. Он пояснил, что речь идет о расследовании в отношении руководителей ряда подмосковных сельскохозяйственных предприятий, подозреваемых в причастности к незаконному приобретению прав на земельные паи, принадлежащие бывшим колхозам и совхозам в Истринском, Раменском и Пушкинском районах Подмосковья. Именно эти районы являются наиболее востребованными у застройщиков элитных коттеджных поселков. Соответственно и цена на эти участки очень высокая.

Как отметил тогда Сергей Васильев, по некоторым из этих дел уже вынесены судебные приговоры. В частности, в Раменском районе признан виновным и осужден за подделку от имени собственников земельных долей документов председатель профкома ЗАО «Бронницкий» В. Бахлин, который оформил договоры купли–продажи свыше 400 га земли, в результате чего владельцам земельных долей был причинен ущерб на сумму свыше 6,5 млн руб., сообщил прокурор области.

По его словам, своими корнями данная проблема уходит в начало 1990–х годов, когда осуществлялась реорганизация колхозов и совхозов Московской области и приватизация их земель.»Действующее на тот период законодательство предоставляло работникам сельхозпредприятий, получившим земельные доли, права распорядиться ими по собственному усмотрению. И большинство крестьян передало свои доли в качестве учредительного взноса в уставные фонды создаваемых акционерных обществ либо кооперативов, и, таким образом, став акционерами, они фактически утратили свое право на земельную долю, поскольку собственниками земли стали АО либо кооперативы’BB,– пояснил прокурор.

Более активное действие властей и прокуратуры в отношении земель сельхозназначения объясняется желанием взять под жесткий контроль этот направление. «Настоящая причина интереса властей заключается в том, что в этих местах планируется строительство крупных транспортных магистралей, в частности Центральной кольцевой автомобильной дороги (ЦКАД), которая пройдет по этим районам области. Ведь помимо самого полотна дороги и развязок потребуются большие участки земель под строительство различных объектов инфраструктуры: магазинов, гостиниц и многого другого»,– говорит директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Александр Рыков. По его словам, помимо ЦКАД в настоящее время рассматривается достаточно много крупных проектов по развитию дорожной сети Подмосковья.