Кадастровое царство

Границы принадлежащего вам участка – понятие весьма растяжимое. Так считают чиновники кадастрового ведомства. Вольно трактовать свои обязанности им позволяет законопроект о кадастре недвижимости. Что касается собственника, то стоимость его участка, дома или квартиры, а следовательно и налоги на недвижимость будут полностью зависеть от чиновничьей воли.

А регистраторы кто?

Известно, что для регистрации прав на недвижимость надо сначала провести ее государственный учет. Сегодня участки земли учитывает Роснедвижимость, а квартиры и здания – бюро технической инвентаризации. По новому проекту закона весь учет перейдет к Роснедвижимости, которая, по сути, будет рулить и кадастровой оценкой – для налогообложения собственности.

Эта контора сможет и размер налога контролировать, устанавливая его по своему усмотрению, и границы участка пересматривать, игнорируя законного владельца. Если тот заартачится, увидев, какой налог ему придется платить, его можно проучить, «подправив» границы участка непонятливого владельца.
Или наоборот: чиновник, если захочет, всегда сможет ваш участок «подрезать». А «дубинка» произвольно устанавливаемого налога будет дополнительным аргументом.
Не сочтите меня фантазером: по роду работы мне пришлось проанализировать правительственные законопроекты по землеустройству, новому кадастровому учету, резервированию и другие. Опубликованные в юридическом издании, эти изыскания вызвали у профессиональной общественности шок. Пришлось выпускать их отдельной брошюрой (Библиотечка «ЭЖ–ЮРИСТ», 2007). Вот некоторые сюжеты из новых проектов.

Отныне владельцев недвижимости заставят обслуживать кадастровое ведомство. Они будут вынуждены постоянно возвращаться сюда для переучета при любом изменении неопределенных «характеристик» объекта. При каждом переучете от вас потребуют провести новое «формирование объекта», наняв за свой счет землеустроителя – кадастрового инженера.
Само землеустройство станет мукой. Согласование границ с соседями сделано обязательным. Описательное отражение границ на плане отменено, вместо него установлен единственный вид границ – в виде линии, как в Швеции и Австрии.

Учетный приказ

Между тем у нас в стране многие участки зафиксированы именно описательно – так уж их приватизировали. И объявление этого положения незаконным создаст великое множество пограничных споров. А жестокие требования по максимальной точности границ сделают невозможным «полюбовное» соглашение с соседом и заставят вас понапрасну тратить деньги и время.
Зачем же в России насаждать опыт миниатюрных по размерам стран? В Канаде, например, система «общих границ» (полоса в совместной собственности соседей) описывает большие участки с необходимой по закону точностью и успешно решает пограничные конфликты.

Ясно, что предлагаемые нам новшества не в пользу владельцев недвижимости. Кому же они нужны? Чиновникам. И от кадастра, и другим, представляющим государство и местное самоуправление.

Первые получают право урегулировать пограничные споры. Тут закрадывается крамольная мысль: не для того ли эти споры проект провоцирует?
Вторые смогут перекраивать границы участков, которые имеют частные лица на правах пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования.
Чиновник от лица формального государственного или муниципального собственника получает равное с землепользователем право на утверждение проекта границ. Еще больше не повезет собственникам недвижимости, которые заключили договор земельной аренды. Их вообще лишили права голоса при установлении границ участка.
Наконец, черным по белому написано, что изображенный в кабинете новый проект границ – априори главнее границы, уже существующей на местности. Иначе говоря, никакие «проверенные временем» доказательства о границах вашего участка – будь им хоть двести лет – не помогут.

Вывод: все эти хитрости легко заблокируют попытку собственника недвижимости переоформить участок в собственность. Зато они открывают возможность широкомасштабного административного «черного передела» земельных участков в стране.

Хотелось бы ошибиться, но, по–видимому, нечто подобное описанному безобразию с участками может случиться и при учете в новом кадастре квартир и строений.
Чиновники не обременены обязанностями. Так, в законе нет порядка переноса сведений из БТИ в новую систему. Кадастровый орган не отвечает за сохранность документов. Условия же для злоупотреблений создаются самой нормой закона о внесении в кадастр сведений в соответствии с неопределенными «иными» документами.
Авторы проекта расхваливают его за сокращение избыточных административных функций и независимость участвующих в кадастровом процессе предпринимателей. Что же происходит на деле? Вся система нового кадастрового учета и подготовки к нему похожа на феодальное чиновничье царство.

Взять хотя бы положение землеустроителя. Зависимость кадастрового инженера от ведомства кабальная: чиновник сможет увольнять землеустроителей как поодиночке, так и «профсоюзом» – всех инженеров, входящих в саморегулируемую организацию. Для этого достаточно формального одобрения суда после трех предписаний «о несоответствии» описания объекта кадастру.
Это уже театр абсурда: ведь кадастр формируется из этих самых землеустроительных планов, и они по определению «не соответствуют» нынешнему содержанию кадастра. Превращение землеустроителя в шестеренку бюрократической машины с точки зрения нас, потребителей, – чистое иезуитство: за их работу платим мы, а они всецело подчинены чиновнику.
Между прочим, эта система прямо противоположна действующей в реальном королевстве – Великобритании. Там с XVIII века лучшее профессиональное сообщество землеустроителей добилось государственного статуса Charted Land Surveyors. И с тех пор их клиентам вообще не нужно обращаться к чиновникам.

Якобы справедливая оценка

Сюжет проекта о кадастровой оценке особую актуальность приобрел после Бюджетного послания президента на 2008–2010 годы. В нем Владимир Путин сказал о необходимости принять главу Налогового кодекса о налоге на жилую недвижимость граждан, который исчисляется от рыночной цены объекта.

Но тут возникнет целый букет проблем. И не только с оценкой. Стандартная трехкомнатная квартира в Москве в старом панельном доме вполне может быть оценена в полмиллиона долларов. Если рассчитать налог по ставке, которая применялась в ходе налогового эксперимента в Новгороде и Твери, то он может составить 2500 долларов в год. Допустим, в квартире живут пенсионеры… Им ничего не останется, как переезжать в другое, более доступное жилье. Как и большинству обитателей «стародачных» поселков в ближайшем Подмосковье, где цена шести соток доходит до миллиона долларов.

Но даже если размер налога нивелировать уменьшением процента, остается другая проблема – несоответствие налога имеющимся правам на недвижимость.

Для всех частных землевладельцев, которые не являются собственниками земельных участков, такой налог будет и несправедлив, и незаконен. Одно дело, когда здание, квартира находятся на земельном участке, принадлежащем тому же частному лицу. «Заякоренность» на участке делает права собственности гарантированными навечно. И совсем другое, если частный дом, помещение размещаются здесь на «птичьих» правах ПБП, ПНВ или аренды. Вы будете платить налог на базе той же рыночной цены, но сам ваш объект в любой момент может быть по произволу чиновника деформирован (в частности, и описанным выше административным пересмотром границ). Или вы можете вообще потерять здание из–за отказа в продлении договора земельной аренды.

Короче говоря, государство, не обеспечив наши права собственности, хочет брать с нас налог как с собственников. Неужели это та самая «более справедливая» система налогообложения имущества граждан, которую в Бюджетном послании обещал создать президент?

О законности особый разговор. По закону «Об оценочной деятельности» рыночная цена может быть выявлена только у рыночных, продаваемых на открытом рынке объектов.
Сегодня большая часть земельных участков в стране находится в государственной или муниципальной собственности, и применять к ним понятие «рыночная стоимость» нельзя. Поэтому говорить о рыночной стоимости участков, которые не являются ни частной собственностью, ни объектами оборота, – значит совершать подлог.

Это же можно сказать и о массовой «рыночной» оценке частного здания вместе с государственным участком. Именно такую оценку, по–видимому, подразумевает новый проект о кадастре. Здесь произвол сидит на произволе и беззаконием погоняет. Начиная с ничего не значащих определений: кадастровая стоимость – «способ» определения стоимости. Кадастровая оценка проводится по неопределенным значениям неизвестных «факторов» с использованием неустановленных «методов, моделей и алгоритмов».

Массовую оценку будет проводить оценочная фирма, выбранная комиссией субъекта РФ. Но работать оценщик должен будет не по «своему» закону, а по утвержденной чиновниками инструкции.
Кстати, для такой «оценки» независимый оценщик совершенно не нужен – это чисто чиновничья работа. Зачем тратить немалые бюджетные деньги на оценщиков? Независимый оценщик, как и кадастровый инженер, будет всецело зависеть от кадастрового ведомства, хоть и в несколько ином режиме.

Нанимающая оценщика комиссия субъекта РФ, которая также утверждает результаты оценки, на две трети состоит из людей от федерального кадастрового ведомства. Оценщик должен пользоваться цифрами Государственного фонда данных кадастровой оценки. Который формируется из произвольного набора показателей и «обрабатывается» тем же ведомством.

А апелляции в регионе будет рассматривать другая комиссия, порядок работы которой установит орган правового регулирования – практически этот же кадастровый орган.

Сюжет про апелляцию доводит процедуру оценки до фантасмагории. Для апелляции нанятый вами оценщик сделает рыночную оценку по закону об оценке. Комиссия субъекта РФ может, если захочет, изменить кадастровую стоимость на рыночную. А если решит внести такое изменение по нескольким апелляциям, «методы, модели и алгоритмы» массовой оценки, использованные оценщиком, подлежат изменению, а вся оценка в субъекте РФ должна будет переделываться.

Так что похоже, что правила кадастровой оценки будут устанавливаться не органом правового регулирования, как это записано в проекте, а каждой региональной комиссией или каждым нанятым ею оценщиком. Такая налоговая оценка неконституционна: существенные элементы налога не могут устанавливаться исполнительной властью (Постановление КС РФ от 11.11.1997 г. № 16–П).

Над перечисленными несуразностями и наполеоновскими планами по созданию кадастрового суперведомства можно было бы посмеяться, если бы не печальная тенденция. Нынешняя Государственная дума не глядя штампует законы, удобные для чиновников, но нарушающие Конституцию РФ. 

Так, новый земельный налог, устанавливаемый исполнительной властью (глава 31 Налогового кодекса), противоречит Основному закону по уже названным основаниям. Последствия подобного кадастрового закона для бизнеса и граждан вряд ли можно назвать позитивными.

Создание единых объектов недвижимости будет блокировано. Права собственности станут еще более эфемерными. Ухудшится инвестиционный климат в стране, ослабнет ее конкурентоспособность, что совсем некстати накануне нашего вступления в ВТО.

Можно ли изменить негативную тенденцию? Можно, но лишь при кардинальной смене политики в сторону Конституции. Главное дело государства – обеспечить права граждан, а затем уже собирать налоги.

 В сфере недвижимости это означает: сначала передайте собственникам строений участки в собственность, а потом затевайте рыночное налогообложение. Что касается проекта о кадастровом учете, его должны писать не чиновники, а эксперты, представляющие интересы делового сообщества. Реально это сегодня в России или это опять весенние грезы?