Дачный ПИФ

Лилия Лобанова
Юлия Говорун
28 августа 2006 

Как за 100 000 руб. стать бизнес–партнером человека, на которого работали братья Черные

Вадим Сачков придумал, как разделить риск земельной спекуляции между пайщиками

Подмосковная земля — ликвидный инвестиционный товар уже не меньше 15 лет. Но фондовые инвесторы до сих пор не могли на нем заработать: крайне непрозрачный рынок слишком сильно зависит от прихотей местных чиновников. Теперь такая возможность появилась: бывшие колхозные земли в Раменском районе «упакованы» в закрытый паевой инвестиционный фонд «Солид–Земельный», и купить пай в этом фонде может любой, у кого есть 100 000 руб. Такое неожиданное продолжение получил малоизвестный проект почетного гражданина Нью–Йорка и Одессы Сэма Кислина, некогда участвовавшего в постсоветском разделе металлургических активов вместе с Михаилом Черным.

Раменская авантюра

Кислин, владелец американской фирмы Trans Commodities, хорошо известен в Нью–Йорке, где он активно жертвовал на предвыборные кампании бывшего мэра Рудольфа Джулиани, а ФБР многократно пыталось уличить его в связях с «русской мафией». Кислина знали и в России, где на него в самом начале 1990–х работали и Черной, и один из самых богатых сейчас российских граждан — Владимир Лисин. В 1992 г., когда Черной активно заинтересовался российской алюминиевой отраслью, Кислин не поддержал его, считая, что алюминиевый бизнес слишком опасен. Черной, уже без помощи Trans Commodities, добился в этом бизнесе невероятных успехов, собрав активы, составившие впоследствии основу империи Олега Дерипаски. Кислин же сократил свое присутствие в России, хотя по–прежнему поставлял сырье на ряд предприятий черной металлургии и экспортировал российские чугун и сталь. Многие годы о нем практически не было слышно в нашей стране. Однако он явно держал руку на пульсе.

 В апреле 2003 г. ЗАО «Транс Коммодитиз Инк» и ЗАО «Оптторглидер», в совет директоров которого входили Сэм Кислин и его сын Дэвид, стали стопроцентными владельцами нового ОАО «ТрансРегионИнвест» (ТРИ). По словам Михаила Энтензона, директора ТРИ по инвестициям и единственного из руководства компании, кто общается с прессой, Кислин вложил в предприятие «несколько миллионов долларов». «Он просто помог нам реализовать идею», — объясняет Энтензон, называя Кислина пассивным инвестором.

Идея, собственно, состояла в том, чтобы скупить колхозные земли в Раменском районе, переоформить их под жилищное строительство и после такой «обработки» перепродать. Предприятие высокодоходное, но опасное. Впрочем, Энтензону было не впервой рисковать. До того как стать инвестором в подмосковную землю, он возглавлял компанию «Центр современных технологий» (ЦСТ), поставлявшую в Москву молдавский коньяк «Белый аист». В 2000 г. его и четверых его коллег арестовал РУБОП по обвинению в контрабанде: ЦСТ якобы ввозил коньяк под видом сухого вина и клеил на бутылки фальшивые акцизные марки. Энтензону удалось отбиться: он говорит, что его просто «заказали» бывшие партнеры.

За три года ТРИ скупило 3000 га земли в 40 км от Московской кольцевой автодороги. Из них 600 га компания перепродала нескольким девелоперам и тысяче дачников. Но продажи шли слишком медленно: компании не хватало денег, чтобы переоформить все ее подмосковные пашни в земли, предназначенные под строительство. Просить Кислина о дополнительных вложениях не стали — ТРИ предпочло бы занять средства. Среди потенциальных кредиторов, к которым обратилась компания, был Солид Банк, аффилированный с созданной «Татнефтью» управляющей компанией «Солид Менеджмент». По словам Энтензона, банк был готов дать кредит, но хотел получить в залог землю. Но, поскольку ТРИ собиралось ее продавать, такая схема не годилась. Выход предложил генеральный директор «Солид Менеджмента» Вадим Сачков, узнавший о необычном клиенте от коллег–банкиров: почему бы не внести землю в ПИФ, а деньги привлечь на рынке? У «Солид Менеджмента» уже было пять фондов, управлявших активами на 2 млрд руб. Среди этих активов кроме акций и облигаций была недвижимость. Созданный два года назад фонд «Солид Недвижимость» с начальным капиталом $9 млн приобрел офисное здание на улице Докукина, 16, в котором, в частности, арендует площади издатель русских Forbes и Newsweek — Axel Springer Russia. Пайщики «Солид Недвижимости» получают годовой доход в 14%.

Почему бы тогда и не земля? «Мы придумали с помощью ПИФа сделать из земли продукт высокого качества», — говорит Сачков.

Пилотный проект

Земельных ПИФов в России с десяток, но земли, которыми они владеют, обрабатываются и приносят доход именно от сельскохозяйственного использования. Алексей Воробьев, ведущий эксперт УК «Максвелл Капитал», говорит, что в УК чуть ли не каждую неделю приходят с предложениями организовать земельный фонд. «Но все идут по пути оптимизации налогообложения, а не создания фонда, который можно было бы предложить институциональным инвесторам», — говорит Воробьев. Компании — собственники недвижимости и земли обязаны ежегодно платить налог на прибыль от сдачи площадей в аренду (24%) и на имущество (2,2% от балансовой стоимости). Но если эти активы вносятся в закрытый паевой фонд, то их владельцами становятся пайщики. В этом случае недвижимость освобождается от налогов, а сэкономленные деньги фактические собственники могут направить на приобретение новых активов.

Схема, придуманная Сачковым, — не налоговая, а инвестиционная. Ее прорабатывали почти год, и Сачков уверен, что скоро ее начнут копировать другие участники рынка. ТРИ внесло в фонд 200 га стоимостью $10 млн, из расчета $500 за сотку. С новых пайщиков предстояло собрать $5 млн. Этого с лихвой хватило бы на подготовку всех 200 га к перепродаже. По словам Сачкова, подготовка стоит $200 за сотку. В чем же она заключается?

Энтензон объясняет, что земли попадают в фонд уже зарегистрированными, с присвоенными кадастровыми номерами, а также застрахованными от риска утраты права собственности. Но еще нужно провести их геологическую и экологическую экспертизу, утвердить границы участков, оформить их кадастровый план и затем изменить вид разрешенного использования на дачное строительство. Сачков говорит, что процедура перевода сельхозземель в земли поселений может занять до двух лет, а получить разрешение строить дачи — проще и быстрее.

Описанные мероприятия повышают стоимость земли более чем вдвое. Уже сейчас ТРИ продает земли дачникам по 35 000 руб., или около $1300, за сотку. Так что «Солид Менеджмент» обещает пайщикам ежеквартальный рентный доход 14—16% годовых от продажи участков по мере их готовности и 130—135% при закрытии фонда через пять лет.

Фонд еще формируется. По словам Сачкова, собрано 67 заявок от пайщиков больше чем на половину необходимой суммы. «Это кризис фондового рынка сыграл нам на руку, народ обратил внимание на более надежные активы», — считает гендиректор управляющей компании.

Впрочем, идея фонда зародилась задолго до того, как в конце прошлой весны просел российский фондовый рынок, и Сачков не был уверен в успехе. Поэтому он установил демократичные условия для будущих инвесторов: минимальная стоимость пая — всего 100 000 руб. В том же ПИФе «Солид Недвижимость» «входной билет» стоил 1 млн руб. «Мы поняли, что нет никакой сложности работать с многочисленными пайщиками, и снизили планку», — говорит Сачков.

Риски первопроходцев

Проект ТРИ и «Солида» кажется участникам фондового рынка нетривиальным и рискованным. На рынке хорошо понимают только два вида ПИФов недвижимости. Один — фонды, созданные под высокоприбыльные девелоперские проекты, такие как Первый инвестиционный фонд недвижимости под управлением УК «Конкордия эссет менеджмент», предложивший инвесторам паи стоимостью $500 000 и планировавший обеспечить доходность не ниже 20% годовых, инвестируя средства в строительство элитных квартир и коттеджных поселков. Второй вид — рентные фонды, приобретавшие готовые объекты недвижимости, в основном офисные центры, чтобы получать доход от сдачи площадей в аренду.

Рентные фонды обеспечивают почти гарантированную доходность, ведь арендные ставки всем известны. Но вложения в девелоперские ПИФы довольно рискованны. Любой риелтор может привести полдюжины примеров дорогих загородных поселков, не распроданных и через пять лет после начала строительства. Взять хотя бы «Третью охоту», «Коровино» и «Бенилюкс», все на престижном Новорижском шоссе.

 В случае с землей неизвестность лишь возрастает. Екатерина Константинова, директор по фондам недвижимости УК «Ренессанс Капитал», считает, что время земельных ПИФов скоро придет. «Но у них есть нюанс, придающий таким фондам высокую рискованность, — говорит Константинова. — Сложно оценить, какой у земельных активов есть потенциал для роста. Неизвестно, как будет развиваться земельный рынок».

Константинова считает инвестиционные перспективы юго–восточной части Подмосковья «неоднозначными». По данным компании «Миэль–Недвижимость», по динамике роста цен эта часть области сейчас заметно отстает от других направлений. Если за прошлый год сотка земли на Егорьевском и Новорязанском шоссе (здесь как раз и расположены участки ТРИ) подорожала на 43 × 34% соответственно, а на раскрученной Рублевке — всего на 23%, то в этом году ситуация кардинально изменилась. За первое полугодие участки на юго–восточном направлении подорожали всего на 3,6%. Для сравнения: на западе области — в среднем на 14%, на севере и юге — почти на 20%.

Владлен Волошин, заместитель гендиректора компании «Велес Капитал», владеющей несколькими десятками тысяч гектаров в Подмосковье, полагает, что в Раменском районе вряд ли будет ажиотажный спрос на участки. А все 3000 га под малоэтажную застройку ТРИ точно не продаст.

«Популярность — дело наживное», — не унывает Энтензон. Все дело, считает он, в том, что юго–восток может похвастаться только стародачными местами, нового строительства там почти не ведется. «ТрансРегионИнвест» собирается сам разогреть рынок, запустив несколько девелоперских проектов. В Подмосковье, по словам Энтензона, катастрофически не хватает поселков экономкласса — все строят дорогие коттеджи. А ТРИ сейчас приступает к строительству первого поселка с участками в 12 соток и домами из пенобетона площадью до 150 м2. Продавать их компания будет по $120 000—130 000 с учетом стоимости земли. «Солид» готов организовать под эту стройку допэмиссию созданного ПИФа на $20 млн.

Впрочем, кроме ценовых рисков существуют еще и юридические, которые оценить особенно трудно. Единственная опасность, утверждает Сачков, — что процедура оформления земли затянется. Пока создатели фонда считают, что потратят на все про все 1,5—2 года.

Энтензон утверждает, что административного ресурса у компании нет. Но если это так, риск лишь повышается. «В наших законах слишком много лазеек, — предупреждает старший юрист компании “Пепеляев, Гольцблат и партнеры” Максим Попов, — и покупателей сельхозземли, хоть и с разрешением на дачное строительство, власти в любой момент могут обвинить в нецелевом ее использовании. А дальше — штрафы вплоть до сноса домов. Девелоперы прекрасно помнят истории с поселками у воды».

Именно из–за того, что основатели ПИФа собираются оформлять землю лишь под дачное строительство, Волошин из «Велес Капитала» считает, что земля эта найдет спрос в первую очередь не у конечных покупателей, а у таких же перекупщиков, которые оформят участки в самую безопасную для покупателей категорию «Индивидуальное жилищное строительство», подождут, пока рынок еще разогреется, и перепродадут с приличной маржой.

Из всего вышесказанного вытекает еще один риск, связанный с дешевизной солидовского пая. «Высокий входной порог гарантирует, что придут люди, которые хорошо разбираются в бизнес–процессах, и в случае каких–то неувязок им проще будет объяснить причины и договориться. Народ без опыта может почувствовать себя обманутым», — говорит Бейшен Исаев, гендиректор УК «Велес Менеджмент». Однако он не исключает, что его управляющая компания тоже рано или поздно созреет для создания спекулятивного земельного фонда. Земля, которую можно было бы внести в закрытый ПИФ, у «Велеса» имеется в изобилии. А деньги, привлеченные в такой фонд с открытого рынка, гораздо выгоднее использовать для расширения угодий, чем банковские кредиты. Только надо сперва посмотреть, что получится из этой затеи у российских партнеров бывшего одессита Сэма Кислина.