Порядок распоряжения земельной долей

 В ходе земельной реформы при реорганизации в 1992—1994 годах колхозов и совхозов 115 млн. га сельскохозяйственных угодий было передано в общую долевую собственность 11,8 млн. граждан.

Граждане получили на руки Свидетельство о праве собственности на земельную долю, но с юридической точки зрения собственниками земли не стали.

Во–первых, границы земельных массивов, в которых находятся земельные доли, в натуре и даже на карте не обозначены и они не поставлены на государственный кадастровый учет, что делает невозможным совершение с земельными долями каких либо сделок, даже передачу их в аренду.

Во–вторых, часть земель колхозов и совхозов (до 10% сельскохозяйственных угодий) в общую долевую собственность граждан не передавалась, а была зачислена в фонд перераспределения земель района и опять же без определения границ этих земельных массивов, т. е. разграничение частных земель и государственных земель не произведено.

 В–третьих, все эти бывшие земли колхозов и совхозов без оформления и регистрации каких–либо документов в регистрационных палатах до сих пор используются новыми сельскохозяйственными организациями. В отдельных случаях сельскохозяйственные организации добровольно выплачивают арендную плату собственникам земельных долей и даже платят за них земельный налог, но все эти действия можно признать незаконными, так как земельные отношения не прошли государственную регистрацию.

Однако, такая неопределенная ситуация с правовым положением земельных долей заканчивается.

Во–первых, согласно статье 392 Налогового кодекса РФ (введена в действие с 1 января 2006 года), собственники земельных долей обязаны теперь платить земельный налог, даже если их земельные доли не используются и не обрабатываются. В связи с этим можно ожидать после вручения гражданам налоговых извещений массового добровольного отказа от прав на земельные доли, так как в отдельных случаях невозможно найти покупателя или арендатора земельной доли из–за отсутствия спроса на сельскохозяйственные земли, особенно в удаленных районах, в которых сельскохозяйственные организации по экономическим причинам не могут обрабатывать всю имеющуюся землю.

Во–вторых, поправка в п. 5 статьи 13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (вступила в действие с 30 июля 2005 года) наделила органы власти субъектов Российской Федерации и муниципальных образований правом направлять в суд заявление о возврате в собственность субъекта РФ или муниципального образования земельных долей, собственники которых не распорядились ими в течение 3–х и более лет с момента приобретения прав на земельную долю, т. е. не внесли ее в уставный капитал сельскохозяйственной организации, не передали ее в доверительное управление, не продали или не подарили ее другому собственнику земельной доли, сельскохозяйственной организации или фермеру, не выделили ее в натуре для передачи в аренду или образования фермерского хозяйства либо личного подсобного хозяйства. За прошедшие 13 лет распорядиться земельной долей перечисленными разрешенными способами смогли только 1,4 млн. граждан, а 10,4 млн. земельных долей являются потенциальными землями для возвращения их в государственную или муниципальную собственность. Причем делать это разрешено в упрощенном порядке. В районной газете печатается список граждан, которые не распорядились своей земельной долей, и им предлагается в течение 90 дней воспользоваться своим правом. После такого предупреждения разрешается подать заявление в суд о признании права государственной или муниципальной собственности на невостребованные земельные доли. Никто разыскивать и гоняться за собственниками земельных долей, чтобы спросить их мнение, не будет.

 В–третьих, 27 января 2007 года (осталось меньше 1 года) истекает отпущенный статьей 16 указанного выше закона срок на приведение в соответствие с нормами Гражданского кодекса РФ договоров аренды земельных долей, не зарегистрированных в регистрационных палатах. Для этого необходимо выполнить землеустроительные работы по определению границ земельного участка (в состав которого входят земельные доли), передаваемого в аренду (стоимость работ около 100 рублей за 1 гектар), поставить его на кадастровый учет, получить каждому гражданину в регистрационной палате новое Свидетельство о праве собственности на земельную долю (госпошлина 500 рублей за каждую долю), заключить договор аренды и зарегистрировать его в регистрационной палате (госпошлина 7500 рублей за договор). Если этого не сделать, то в силу закона руководитель сельскохозяйственной организации вправе уже 28 января 2007 года издать приказ о том, что с этого дня все земельные доли находятся у него в доверительном управлении. Дальше в соответствии с п. 3 статьи 1022 Гражданского кодекса РФ долги сельскохозяйственной организации будут погашаться за счет земельных долей, находящихся в доверительном управлении, даже без согласия собственника земельной доли. Учитывая сегоднешнее состояние экономики сельскохозяйственных предприятий можно спрогнозировать массовую распродажу земельных долей.

Таким образом, чтобы не лишиться своей земельной доли необходимо срочно предпринять действия и оформить свои права на землю в установленном порядке.

Основные положения законодательства о порядке распоряжения земельной долей заключаются в следующем.

1.В абзаце втором  п.1 ст.12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон об обороте) перечислены виды следок с земельными долями, при осуществлении которых не требуется предварительный выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок.

Поправка, внесенная в эту норму в июле 2005 года, значительно ограничила права собственника земельной доли. Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли, т. е. распорядиться не земельной долей, а земельным участком.

При совершении этих сделок земельная доля переходит от одного участника долевой собственности с прекращением для этого участника права на долю в общей собственности к другому лицу (гражданину или юридическому лицу), которое становится полноправным участником долевой собственности взамен прежнего участника долевой собственности.

2. Участник долевой собственности, пожелавший распорядиться своей земельной долей, должен иметь документ, удостоверяющий его право на земельную долю.

Согласно ст.18 Закона об обороте таким документом является Свидетельство о праве на земельную долю, выданное до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации (далее – Правительство) от 19.03.92 № 177, которое выдавалось до 27.10.93, или по форме, утвержденной указом Президента Российской Федерации (далее – Президент) от 27.10.93 № 1767.

При отсутствии у гражданина указанных свидетельств документом, удостоверяющим право на земельную долю, является выписка из решения районной администрации (органа местного самоуправления) о приватизации сельскохозяйственных угодий в конкретном колхозе, совхозе или иной сельскохозяйственной организации. Такие решения принимались на основании протокола общего собрания (собрания уполномоченных) трудового коллектива реорганизуемого колхоза или совхоза об утверждении перечня лиц к наделению граждан земельными долями.

Третьим видом документа, удостоверяющим право на земельную долю, является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), который ведут регистрационные палаты Минюста России в соответствии с Законом о регистрации с выдачей гражданину Свидетельства по форме, утвержденной постановлением Правительства от 18.02.98 № 219 «Об утверждении правил ведения ЕГРП».

Если у гражданина имеется этот третий вид документа, то для совершения сделки с земельной долей дополнительной государственной перерегистрации прав на земельную долю не требуется.

Если у гражданина имеется первый или второй вид документа, то в соответствии с п.2 ст.6 Закона о регистрации обязательно необходимо пройти процедуру государственной регистрации ране возникших прав на земельную долю в регистрационной палате. Только после этого можно будет распорядиться земельной долей. Поправкой, внесенной в июле 2005 года , сделано одно исключение из этого правила: передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со статьей 18 Закона об обороте, без государственной регистрации ранее возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.

3. Государственная регистрация (перерегистрация ранее выданных свидетельств или выписок из решений органов местного самоуправления) проводится согласно  п.1 ст.16 Закона о регистрации на основании заявления гражданина или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

К заявлению, подаваемому в регистрационную палату по месту нахождения земельного участка, находящегося в общей собственности, должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения:

1. Кадастровый план земельного участка, переданного в общую собственность граждан при реорганизации (приватизации) сельскохозяйственного предприятия.
2. Протокол собрания о реорганизации сельскохозяйственного предприятия со списком участников общей собственности на землю
3. Постановление районной администрации о передаче земельного участка в общую собственность со списком всех собственников земельных долей на момент реорганизации хозяйства

Кадастровый план земельного участка, переданного в общую собственность граждан при реорганизации (приватизации) сельскохозяйственного предприятия

План земельного участка согласно  п.4 ст.18 Закона о регистрации должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ — районным отделом Роснедвижимости (бывшим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству).

План земельного участка (описание земельного участка) согласно  п.4 и 6 Приказа Росземкадастра от 2.10.02 № П/327 (регистрационный номер Минюста России № 3911 от 13.1102) может быть выполнен как на основании материалов межевания земель, выполняемых геодезистами в полевых условиях, так и на основании данных, имеющихся в землеустроительной, градостроительной, картографической и иной документации без проведения геодезических работ. Это правило узаконено поправкой в статью 17 Федерального закона «О землеустройстве», внесенной в июле 2005 года
Естественно стоимость работ по первому варианту значительно дороже стоимости работ, осуществленных в камеральных условиях без выезда в поле.

Сборник цен и общественно необходимых затрат труда на изготовление проектной и изыскательской продукции землеустройства, земельного кадастра и мониторинга земель был утвержден Приказом Роскомзема от 28.12.95 № 70. В настоящее время этот приказ отменен и землеустроительные организации могут запросить любую сумму.

Обязанность обеспечить определения границ земельного участка возложена на участников общей собственности (ст.17 Закона об обороте).

Работы по составлению плана земельного участка осуществляют частные органы межевания, список которых имеется в кадастровой палате или районном отделе Роснедвижимости.

Заключая договор с органом межевания, гражданин или юридическое лицо должны приложить исходные данные о земельном участке, содержащиеся в земельном кадастре. Их можно получить в кадастровой палате, либо заключая договор с органом межевания, поручить ему получить необходимые сведения без участия заявителя.

Для проведения государственного кадастрового учета собственник земельной доли или уполномоченное им на то лицо при наличии у него доверенности подают в районный отдел Роснедвижимости заявку с приложением правоустанавливающих документов на земельный участок и документов о межевании земельного участка (план земельного участка).

Требования к оформлению заявок и форма бланка заявки утверждены Приказом Росземкадастра от 13.06.01 № П/115 (зарегистрирован в Минюсте России 20.06.01 № 2757). Бланки заявки можно получить в районном филиале Федерального государственного учреждения земельной кадастровой палаты по конкретному региону (имеется в каждом субъекте РФ) по месту нахождения земельного участка.

Согласно п.7 ст.19 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» (далее — Закон о кадастре) государственный кадастровый учет проводится в течение месяца. Плата за учет не взимается (п.8, ст.19 Закона о кадастре). Выписка из государственного земельного кадастра собственнику земельной доли выдается бесплатно. Данный собственник оплачивает только стоимость копирования и доставки этой выписки (п.1, ст.22 Закона о кадастре).

Протокол собрания о реорганизации сельскохозяйственного предприятия со списком участников общей собственности на землю

Форма примерного протокола общего собрания (собрания уполномоченных) трудового коллектива хозяйства утверждена Минсельхозом России 14.01.92 «Рекомендации по реорганизации колхозов и совхозов».

 В повестку дня этого первого собрания в обязательном порядке включалось 3 вопроса:

• о выборе форм собственности на землю;
• о выдвижении представителей трудового коллектива во внутрихозяйственную комиссию по приватизации земли и реорганизации хозяйства;
• об утверждении перечня лиц к наделению имущественными и земельными паями.

Размер земельной доли и стоимость имущественного пая определялись позже уже на втором общем собрании (собрании уполномоченных) с учетом предложений внутрихозяйственной комиссии.

Протокол собрания можно получить из архива сельскохозяйственного предприятия.

Постановление районной администрации о передаче земельного участка в общую собственность со списком всех собственников земельных долей на момент реорганизации хозяйства

Данное постановление принималось на основании протоколов общего собрания об утверждении перечня лиц к наделению земельными долями и об установлении размера земельной доли.

Копию этого постановления (заверенную управлением делами администрации) можно получить в администрации района.

Перечисленные выше документы (план земельного участка, выписка из государственного земельного кадастра, протокол собрания и постановление районной администрации) представляются в регистрационную палату один раз для государственной регистрации всех собственников земельных долей данного хозяйства.

Для регистрации прав на земельную долю каждый ее собственник (группа собственников) обязаны дополнительно представить следующие документы:

1. документ, удостоверяющий право гражданина на земельную долю. Представляется подлинник и заверенная копия.
2. квитанцию об оплате регистрации (согласно ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации — 500 рублей с каждого собственника земельной доли), а также документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт), а для юридического лица – учредительные документы этого юридического лица и документ, подтверждающий полномочия гражданина действовать от имени данного юридического лица (п.4 ст.16 Закона о регистрации).
3. справку из районного отдела Роснедвижимости об отсутствии (наличии) обременений и арестов на земельные доли.

При получении заявления и всех перечисленных документов должностное лицо учреждения юстиции (регистрационной палаты) делает соответствующую запись в книгу учета документов, а заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию. С этой даты начинается отсчет времени, установленный для регистрации (п. 5, 6 и 7 ст.16 Закона о регистрации).

Регистрация проводится в месячный срок (п.3 ст.13 Закона о регистрации). При возникновении у регистратора сомнений в подлинности представленных документов он вправе приостановить регистрацию на 1 месяц с уведомлением в письменной форме заявителя с обоснованием такого решения (п.2 ст.19 Закона о регистрации).

Если в указанный срок заявитель не устранит причины, препятствующие регистрации, то регистратор вправе отказать в государственной регистрации. По согласованию с заявителем (в письменной форме) срок приостановки регистрации может быть продлен, но не более чем на 3 месяца (п.2 и 3 ст.19 Закона о регистрации).

Получив в регистрационной палате документ, удостоверяющий право на земельную долю (выписка из ЕГРП и Свидетельство по форме, утвержденной постановлением Правительства от 18.02.98 № 219), собственник земельной доли вправе совершить с ней любую сделку, предусмотренную ст.12 Закона об обороте.

4. Право на покупку продаваемой земельной доли имеют остальные участники общей собственности, сельскохозяйственная организация или гражданин–член крестьянского (фермерского) хозяйства, использующие земельный участок , находящийся в долевой собственности (ст.12 Закона об обороте). Если они откажутся приобрести земельную долю, то продать ее иному третьему лицу нельзя.

С учетом этого порядок продажи земельной доли осуществляется в следующей последовательности:

• собственник земельной доли не обязан извещать остальных участников общей собственности о своем желании продать ее. (абзац первый  п.2 ст.12 Закона об обороте).
• договор купли–продажи земельной доли заключается в письменной форме с соблюдением требований ст.549 и 550 Гражданского кодекса Российской Федерации и не требует обязательного нотариального удостоверения;
• договор купли–продажи подлежит государственной регистрации в регистрационной палате.

Договор купли–продажи регистрируется в регистрационной палате по месту расположения земельной доли (п.1 ст.17 Закона о регистрации).

Заявление о государственной регистрации подают все стороны сделки (договора) и государственная регистрация осуществляется в присутствии сторон, либо в присутствии одной стороны при условии представления другой стороной нотариально заверенных доверенностей на осуществление сделки (п.1 ст.16 Закона о регистрации) или доверенности, удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления (п.3 ст.12 Закона об обороте).

К заявлению прикладывается договор купли–продажи, документы, удостоверяющие права продавца на земельную долю и квитанция об оплате регистрации (п.2, 3, 4 ст.16 Закона о регистрации).

5. Право собственности на земельную долю у покупателя возникает с момента государственной регистрации договора купли–продажи (п.2 ст.8 Гражданского кодекса РФ).

Проведенная государственная регистрация договора удостоверяется регистратором посредством совершения специальной регистрационной надписи на договоре (п.1 ст.14 Закона о регистрации).

6. Став собственником купленной земельной доли (земельных долей) гражданин или юридическое лицо приобрели права участника общей собственности и могут совершать сделки, либо могут выделить земельную долю (доли) в натуре и стать собственником земельного участка.

7. Статья 13 Закона об обороте предоставляет право собственнику земельной доли по своему усмотрению требовать выдела земельного участка в счет земельной доли. При этом собственник земельной доли не связан обязательством представлять какие либо обоснования другим участникам общей собственности о причинах, побудивших его это сделать, и сообщать им о способах последующего распоряжения своим земельным участком.

Выдел земельного участка в счет земельной доли (земельных долей) – это переход части земельного участка, находящегося в общей собственности, в собственность участника долевой собственности и прекращение для этого участника права на земельную долю (земельных долей).

Выделенный земельный участок (новый сформированный земельный участок) подлежит государственному кадастровому учету в соответствии с Законом о кадастре и государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации.

При этом надо иметь ввиду, что в соответствии с п.1 ст.4 Закона об обороте не допускается образование новых земельных участков, размеры которых меньше чем минимальные размеры земельных участков, установленные законом субъекта РФ. 

Следовательно, предварительно необходимо приобрести такое количество земельных долей, которого бы хватило не нарушать установленный минимальный размер вновь образуемых земельных участков.

8. Согласно ст.252 Гражданского кодекса РФ выделить долю можно по соглашению, достигнутому между всеми участниками общей собственности, а в случае не достижения соглашения – в судебном порядке.

Статья 13 Закона об обороте упростила этот порядок при условии, что число участников долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения более 5 человек.

Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со статьей 14 Закона об обороте.

Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой собственности.

Если общее собрание не утвердило границы земельного массива для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, участник долевой собственности должен известить остальных участников о своем намерении выделить долю (доли) в письменной форме (как требует ст.252 Гражданского кодекса РФ), либо может опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Таким СМИ является источник официального опубликования нормативных правовых актов субъекта РФ или органов местного самоуправления. В данном сообщении необходимо указать:

• предполагаемое (желаемое) местоположение выделяемого земельного участка;
• площадь выделяемого участка;
• адрес для направления возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения выделяемого земельного участка.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю. При этом участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить в счет своей земельной доли земельный участок, площадь которого больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный земельный участок.

 В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Данные возражения должны быть обоснованными. Таким образом законодатель допускает пассивное волеизъявление участников долевой собственности на согласование местоположения выделяемого земельного участка (по умолчанию).

Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом Российской Федерации.

 В случае не достижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде.

Сообщение в СМИ опубликовывается за счет средств собственника выделяемой земельной доли (земельных долей).

Такое опубликование позволяет считать, что остальные участники общей собственности надлежащим образом извещены о предстоящем выделе земельного участка.

9. Можно подавать заявку в районный отдел Роснедвижимости о формировании земельного участка, проведении межевания земель, проведении кадастрового учета земельного участка, и удостоверении плана земельного участка.

По существу в рассматриваемом федеральном законе говорится о возможности пассивного соглашения участников долевой собственности (по умолчанию) о разделе общей собственности и выделе земельного участка в счет земельной доли. Это соответствует положениям подпунктов 4) и 9) пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ, согласно которым гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом, или вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско–правовых последствий.

Остается только доказать, что от участников долевой собственности не поступило возражений. В качестве доказательств регистрационная палата на практике требует представления протокола общего собрания участников долевой собственности по каждому выделяемому земельному участку, что противоречит настоящему федеральному закону.

Таким образом Федеральный закон предполагает, что доказательством отсутствия возражений от участников долевой собственности о местонахождении выделяемого земельного участка является письменное подтверждение выделяющегося участника долевой собственности об отсутствии поступивших возражений.

10. Если поступит хотя бы одно возражение от участников общей собственности, то спор о местоположении выделяемого земельного участка разрешается с использованием согласительных процедур. (п.4 ст.13 Закона об обороте).

 В случае не достижения согласованного решения споры рассматриваются в суде.

Можно также воспользоваться нормой ст. 14 Закона об обороте и собрать общее собрание, на котором будет принято решение о местонахождении выделяемого земельного участка.

Для этого необходимо за 1 месяц до собрания в письменной форме под расписку уведомить участников общей собственности или сделать это путем опубликования в СМИ сообщения о созыве собрания. Собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20% участников общей собственности или участники владеющие более чем 50% земельных долей не зависимо от их числа.

11. После выделения земельного участка, постановки его на государственный кадастровый учет, получения выписки из государственного земельного кадастра и удостоверения районным отделом Роснедвижимости плана земельного участка необходимо осуществить государственную регистрацию прав на этот земельный участок в регистрационной палате.