Порядок приобретения прав на земельные участки собственниками расположенных на них зданий и сооружений

В случае перехода прав на такие здания, строения, сооружения от лиц, ставших их собственниками в результате отчуждения из государственной или муниципальной собственности, к другим лицам, ставшим их собственниками по договору купли–продажи или в результате иных сделок, данные лица также будут иметь право выкупить указанные земельные участки по вышеназванным ценам. В соответствии со ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 13.01.2010 N Д23–46.

В соответствии со ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178–ФЗ ’’О приватизации государственного и муниципального имущества’’ (далее — Закон о приватизации) приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом отчуждению в соответствии с Законом о приватизации не подлежат земельные участки в составе земель: лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов; зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению; общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты); не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Следует отметить, что в случае если земельный участок при приватизации ОАО был включен в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса, то его повторная приватизация не требуется. В случае же если земельный участок не вошел в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса, то в соответствии с п. 3 ст. 28 Закона о приватизации собственник объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками, обязан либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования такой земельный участок.

В соответствии с п. 5 ст. 36 Кодекса для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица — собственники расположенных на них зданий, строений, сооружений обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Приказом Минэкономразвития России от 30.10.2007 N 370 утвержден Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения (далее — Перечень). Указанным Перечнем предусмотрено представление следующих документов: документы, удостоверяющие личность заявителя или его представителя ( п. п. 1 — 3 Перечня); документы, удостоверяющие (устанавливающие) права на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, для подтверждения исключительного права на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации ( п. 4 Перечня); документы, удостоверяющие права на приобретаемый земельный участок, — выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним или копии иных документов, удостоверяющих права ( п. 5 Перечня); кадастровый паспорт земельного участка ( п. 6 Перечня); копии документов, подтверждающих право приобретения земельного участка на определенном праве и на установленных особых условиях ( п. 7 Перечня).

Отсутствие упоминания в п. 7 Перечня какого–либо конкретного документа обусловлено многообразием случаев переоформления прав на земельный участок и подтверждающих такие случаи документов, например: здания, строения, сооружения находятся в собственности религиозных организаций и имеют религиозное и благотворительное назначение; находящиеся в собственности здания, строения, сооружения возведены на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, которые были отчуждены из государственной или муниципальной собственности; земельные участки с расположенными на них жилыми домами приобретены гражданами Российской Федерации в результате сделок, совершенных до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 N 1305–1 ’’О собственности в СССР’’; и т.п.

Единственной целью п. 7 Перечня является уточнение условий переоформления прав на земельный участок.

Одновременно считаем необходимым сообщить, что в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137–ФЗ ’’О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации’’ до 1 января 2012 г. осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных, снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения ранее были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.