Земля в ловушке

Производители сельхозпродукции используют сегодня 107,9 млн га, находящихся в общей долевой собственности. Это без малого 60% их сельхозугодий. Однако оборот этих земель чрезвычайно затруднен. Сейчас ко второму чтению готовится ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения». Один из механизмов проекта предусматривает переход в собственность муниципального образования, так называемых, невостребованных земельных долей граждан.

Чем же провинились граждане и фермеры, являющиеся основными пользователями таких земель? Только тем, что «не распорядились ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю». Именно такое определение невостребованных земельных долей содержится в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Вышеупомянутый проект содержит иную формулировку, но смысла она ничуть не меняет. Что значит «не распорядились»? Не выделили участок в счет своей земельной доли, не совершили сделку с ней или со всем участком в долевой собственности.

Сколько такой земли? Бывшая Роснедвижимость отчиталась о 21,7 млн га. Это лукавство: в ЕГРП внесены права дольщиков на землю общей площадью 18 млн га. Официально зарегистрированы договоры аренды участков в общей долевой собственности площадью 14,3 млн га. Все остальные собственники земельных долей общей площадью не менее 75,6 млн га формально ими не распорядились и могут быть признаны невостребованными: с момента получения земли в собственность прошло много раз по 3 года.

Однако это не значит, что они «не хотели», зачастую попросту не могли распорядиться своей собственностью.

Это — результат институциональной ловушки, которая обусловлена неверным посылом относительно возможности использования унифицированных норм для особого участка, который возник в ходе приватизации земель колхоза или совхоза. Особый — это многоконтурный (в него входят десятки и сотни обособленных на местности полей), в тысячи га, в собственности сотен сособственников.

Унифицированные нормы стали «натягивать» на особый участок с 1998 года. Из–за невозможности их реализации часть норм уже пришлось «вернуть на место». В 1998–м стали измерять долю каждого сособственника — земельную долю — в виде дроби, а в 2005–м возвратились к прежнему измерению. Нечто подобное произошло с размером пошлины за регистрацию права на земельную долю.

Граждане не могут выделить участок в счет своей земельной доли, так как ущербные нормы законов позволяют проявлять изобретательность всем официальным конторам, вовлеченным в процесс земельного оборота. То с гражданина, который выделял в счет своей земельной доли 5 га, требовали описание границ оставшегося участка в тысячи гектаров (с 2001 по 2008 гг.). То испрашивают дополнительно новые документы, так как их перечень и содержание строго не определены.

Сельскохозяйственные организации не могут взять исходный участок в долевой собственности в аренду, поскольку в наличии нет всех участников общей собственности. А их и быть не может: кто–то умер, кто–то уехал, наследники не вступили в права — миллион причин. Норму о том, что в интересах отсутствующих договор может подписать представитель сельской администрации, убрали в 2003 году, а вместо этого ничего дельного не предложили. Теперь решение о сделке должно быть принято единогласно. Не могут? Пусть каждое хозяйство отделяет от исходного участка участок в счет долей согласных. Сейчас в законопроекте предусмотрена процедура, по которой решение о передаче в аренду может быть принято на собрании большинством голосов собственников земельных долей. Вроде хорошо. Но это решение будет принято не только тогда, когда другие сособственники отсутствуют. Оно будет принято, если некоторые присутствующие будут против. Это гарантирует скандалы в каждом случае принятия таких решений.

С 2008 года стало невозможным сформировать многоконтурный участок. Теперь действует унифицированная норма, по которой каждое поле в таком многоконтурном участке должно формироваться как отдельный объект. Для сотен граждан — сособственников всех этих полей, для сельхозорганизации, которая хочет взять все в аренду, наступили черные времена. Теперь у каждого сособственника одной доли в так называемом многоконтурном участке будет доля в каждом отдельном поле. Всего у него будет долей столько, сколько обособленных полей. Теперь договоров аренды будет столько, сколько обособленных полей. Теперь каждый дольщик заплатит столько раз пошлину, сколько у него получилось долей по всем полям. Арендатор заплатит столько пошлин, сколько будет договоров аренды. Одна и та же группа граждан, один и тот же арендатор испишут огромное количество бумаг, подписывая договоры по каждому отдельному полю, а регистраторы одному гражданину выпишут столько свидетельств о государственной регистрации права, сколько образуется обособленных земельных объектов.

Проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» возвращает понятие многоконтурного участка. Однако эта норма находится под огнем критики. В отзыве одного из профильных комитетов ГД указано, что «во введении такой конструкции необходимости нет». Как объяснить, что в случае отмены этого понятия наследник должен будет вступать в права не на одну, а на сотни долей общей площадью в 5 га? Как объяснить, что продавать нужно будет не одну долю, а десятки–сотни долей общей площадью в эти 5 га в разбросанных на местности полях? Как объяснить, что для фермерства теперь нужно выделять не один консолидированный участок в 5 гектаров, а столько участков–кусочков, сколько было зарегистрировано отдельных полей как отдельных объектов, в сумме составляющих 5 гектаров?

Игра, например, с размером пошлин, а также в разрешения–запрещения формирования многоконтурных участков требует от сельскохозяйственных организаций разных затрат на уплату пошлин за государственную регистрацию права на землю и сделок в разные периоды времени. За одни и те же действия по формированию их землепользования они могли заплатить 2,3 тыс. руб. (например, в Ленинградской области) до вступления в силу ст. 333.33 НК РФ, поскольку пошлина делилась между всеми участниками общей собственности, формировался один многоконтурный участок. Но могли бы выложить 6 млн руб., если бы повторили эти же действия в период с 1.03.2008 г. до 21.12.2008 г., когда нужно было регистрировать права каждого дольщика за 500 рублей в каждом из десятков полей, ранее входивших в один многоконтурный участок. К этому нужно прибавить безудержные расходы на межевание. Какой сельскохозяйственной организации под силу было тратить миллионы только на уплату государственных пошлин? Вот поэтому и используют землю большинство организаций по договору с собственниками без юридического закрепления.

Сейчас стало расхожей практикой ругать проведенную земельную реформу. Но она началась 20 лет назад! Институциональная ловушка, в которую мы попали сейчас, обусловленная желанием (или заблуждением?) одинаково для всех случаев жизни решить проблемы оборота земли, эти проблемы только усугубляет.