Вопросы и ответы, дело № 1146

КФХ означает крестьянское (фермерское) хозяйство, ЛПХ — личное подсобное хозяйство, и купля–продажа земельных участков, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения, с таким разрешенным ипользованием регламентируется ст.8 ФЗ  «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Названная статья устанавливает некоторые особенности сделки купли–продажи, совершаемой в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения. В части 1 данной статьи воспроизводится положение о праве субъекта РФ или муниципального образования на преимущественную покупку такого земельного участка, кроме случаев продажи с публичных торгов.

На лиц, отчуждающих земельные участки сельскохозяйственного назначения в порядке купли–продажи, возложена обязанность уведомлять органы государственной власти субъектов РФ или в установленных законодательством случаях органы местного самоуправления о своем намерении продать принадлежащий им земельный участок. Такое уведомление обязательно должно содержать сведения о цене, размере, местоположении земельного участка и сроке, до истечения которого должен быть произведен взаимный расчет (при этом срок для осуществления таких расчетов не должен превышать девяносто дней).

Примером детального подхода к регулированию вопроса о преимущественном праве субъекта РФ на покупку земельных участков сельскохозяйственного назначения является Закон Московской области от 12 июня 2004 года N 75/2004–ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области». Согласно статье 9 указанного Закона продавец земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (далее — продавец) направляет извещение в правительство Московской области. В извещении должны быть указаны:

а) сведения о собственнике земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения:

наименование, данные государственной регистрации (номер, дата внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц), место нахождения, почтовый адрес юридического лица;

фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адрес места жительства, дата рождения физического лица;

б) сведения о представителе собственника земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения:

фамилия, имя, отчество, паспортные данные физического лица, номер, дата выдачи документа, на основании которого возникли его полномочия (доверенность, приказ о назначении руководителя юридического лица, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц);

в) сведения о земельном участке или доле в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения:

– место нахождения, площадь земельного участка;

– размер доли, место нахождения, площадь земельного участка, находящегося в долевой собственности;

– категория земель и вид разрешенного использования;

– цена, срок уплаты, сведения об имеющихся обременениях (ограничениях) земельного участка (аренда, залог, публичные и частные сервитуты, доверительное управление).

В извещении могут быть указаны почтовые адреса для направления корреспонденции, номера телефонов, факсов, адрес электронной почты.

К извещению должны быть приложены кадастровый план и картографический материал, позволяющий идентифицировать местоположение земельного участка, а также копии следующих документов:

– подтверждающих право собственности на земельный участок;

– подтверждающих право собственности на долю в праве общей собственности на — земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;

– подтверждающих полномочия представителя собственника.

В случае если продавцом выступает юридическое лицо, к извещению должны быть приложены учредительные документы юридического лица. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

Правительство Московской области обязано в течение одного месяца со дня получения извещения принять решение и уведомить продавца о приобретении в собственность Московской области земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Копия указанного уведомления направляется в тот же день в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с указанием даты уведомления продавца.

Если субъект РФ или муниципальное образование не реализуют предоставленное им право преимущественной покупки (об отказе могут свидетельствовать письменное уведомление либо отсутствие такового в течение тридцати дней со дня получения извещения от продавца), продавец получает право заключить договор купли–продажи земельного участка с любым лицом, кроме тех, которые в силу закона не могут иметь на праве собственности земли сельскохозяйственного назначения. При этом устанавливается годичный срок для реализации данного права, а продажная цена не должна быть ниже той, о которой был извещен государственный или муниципальный орган. Если же собственник земельного участка намерен продать его по цене ниже ранее заявленной, он обязан вновь уведомить об этом орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления. Нарушение при купле–продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения правил о преимущественном праве покупки субъекта РФ или муниципального образования влечет недействительность такой сделки.

2. Купля–продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения производится по правилам, установленным ГК РФ для купли–продажи недвижимого имущества. Исходя из содержания статьи 549 ГК РФ, по договору купли–продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения продавец обязуется передать этот участок в собственность покупателя. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору купли– продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора купли–продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава–исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (применительно к земельному участку — сведения о его местонахождении, границах, занимаемой площади, другие сведения, содержащиеся в земельном кадастре). При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статья 37 Земельного кодекса РФ предусматривает особенности купли–продажи сельскохозяйственных участков, дополнительные по отношению к правилам ГК РФ. Согласно указанной статье объектом купли–продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли–продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли–продажи земельного участка:

– устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

– ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

– ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли–продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Обратите внимание, если земельный участок предоставлен под ЛПХ на землях населенных пунктов, правила указанного ФЗ на сделки купли–продажи и мены не распространяются.