В настоящей аналитической записке приняты следующие сокращения:
- ГК — Гражданский кодекс Российской Федерации;
- ЗК — Земельный кодекс Российской Федерации;
- ЗЗК — Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»;
- ВК — Водный кодекс Российской Федерации;
- ГСК — Градостроительный кодекс Российской Федерации;
- ЗГЗК — Федеральный закон «О государственном земельном кадастре»;
- ЗЗ — Федеральный закон «О землеустройстве»;
- ЗН — Закон Российской Федерации «О недрах»;
- ЗГРП — Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Земельный участок предоставляется двумя способами (ст. 30 ЗК):
- без предварительного согласования мест размещения объекта;
- с предварительным согласованием мест размещения объекта.
Без предварительного согласования участок предоставляется на торгах (конкурсах, аукционах) или без торгов (конкурсов, аукционов) в случаях, когда:
- объект размещается в городском или сельском населенном пункте в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территории);
- земельный участок предоставляется для нужд сельскохозяйственного производства;
- земельный участок предоставляется из состава земель лесного фонда;
- земельный участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства.
Торги не проводятся в случаях:
- участок предоставляется в собственность бесплатно или в аренду лицу, с которым в установленном порядке заключен договор о развитии застроенной территории;
- участок предоставляется в аренду на основании заявления заинтересованного лица при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.
С предварительным согласованием земельный участок предоставляется всем лицам в аренду, постоянное (бессрочное) пользование определённому кругу лиц (п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ) или в безвозмездное срочное пользование религиозным организациям, а также в случае строительства объекта за счет бюджета на основании контракта.
Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства:
- торги не проводятся если участок предоставляется для жилищного строительства за счет бюджета, или предоставляется лицу, заключившему договор о развитии застроенной территории, или в торгах принимало участие только одно лицо и торги по этой причине признаны несостоявшимися;
- участок предоставляется в аренду гражданину для индивидуального жилищного строительства при условии публикации сообщения о наличии предлагаемых участков, на которое другие граждане не подали заявления о своём желании получить этот земельный участок;
- участок для комплексного освоения (документация по планировке, работы по инженерному обустройству, жилищное и иное строительство) предоставляется в аренду без предварительного согласования только на аукционе.
Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта
Юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка для строительства объекта, в соответствии со ст. 29 и п. 1 ст. 31 ЗК должно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.
(Далее в настоящей справке рассматривается вариант действий, когда земельный участок испрашивается из земель, находящихся в собственности субъекта РФ, и заявление подается в администрацию области).
К заявлению должно быть приложено обоснование, содержащее достаточные материалы и сведения о намерениях для принятия администрацией области решения.
В частности, необходимо указать:
- назначение объекта и объемы выпускаемой продукции;
- предполагаемое (желательное) место размещения объекта;
- сроки проектирования и строительства;
- обоснование примерного размера земельного участка (схема размещения зданий, строений, сооружений, подъездных путей, инженерных коммуникаций, выполненная в любом масштабе собственными силами юридического лица или с приглашением специалистов с учетом строительных норм и правил, технологического процесса производства). Возможно использование типового проекта аналогичного по назначению объекта;
- испрашиваемое право на земельный участок (аренда на любой срок, так как предельный срок аренды ГК (ст. 610) и ЗК (ст. 22) не установлен);
- численность работающих (местные трудовые ресурсы или завоз рабочей силы);
- потребность объекта в энергетических ресурсах (объемы потребляемой энергии, своя подстанция и газораспределительная станция или подключение к сетям населенного пункта);
- потребность объекта в водных ресурсах (объемы потребляемой воды (питьевой и бытовой), своя скважина или подключение к поселковому водопроводу);
- транспортное обеспечение (автодорога и (или) железнодорожная ветка);
- оценка воздействия на окружающую среду и условия очистки отходов и стоков (объем выброса вредных веществ, объем сточных вод, способ очистки (свои очистные сооружения и (или) подключение к канализации поселка);
- условия теплоснабжения (объем потребляемого тепла, своя котельная, вид топлива или подключение к теплоцентрали поселка).
Администрация области, получив ходатайство (заявление) юридического лица о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта обращается в районную администрацию (по месту нахождения земельного участка) с заявлением обеспечить выбор земельного участка.
Обязанность органа местного самоуправления обеспечить выбор земельного участка в течение 3 месяцев предусмотрена п. 2 ст. 31 ЗК.
Администрация района в соответствии с пунктами 2, 3 и 4 ст. 31 ЗК в указанный выше срок обеспечивает выбор земельного участка:
- осуществляет согласование размещения объекта с соответствующими областными уполномоченными исполнительными органами государственной власти и муниципальными организациями, в случаях, предусмотренных федеральными законами:
- комитетом по земельным ресурсам (ст. 71 ЗК);
- комитетом по природным ресурсам (ФЗ «Об экологической экспертизе», ФЗ «Об охране окружающей среды»);
- главным санитарным врачом (ст. 12 ФЗ «О санитарно–эпидемиологическом благополучии населения»);
- органами архитектуры и градостроительства (ст. 48 и 49 ГСК);
- территориальным органом управления фондом недр (ст. 25 ЗН);
- органы противопожарной службы (ФЗ «О пожарной безопасности»).
Указанные органы свое заключение дают в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления (п. 2 ст. 31 ЗК).
- в случаях размещения объекта в городском или сельском поселении информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка под строительство объекта;
- информирует землепользователя, законные интересы которого могут быть затронуты в результате возможного изъятия земельного участка под объект и выясняет условия землепользователя, при которых он согласовывает это изъятие (расчет убытков);
- создает комиссию из уполномоченных муниципальных органов и организаций, которая осматривает испрашиваемый участок в натуре (на местности), изучает полученные заключения и согласования и оформляет акт о выборе земельного участка для строительства объекта, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно–защитной зоны.
Акт выбора подписывается всеми членами комиссии и согласовывается главой администрации района.
К акту выбора прилагается утвержденный главой администрации района проект границ земельного участка (земельных участков), который изготавливается районным комитетом по земельным ресурсам (п. 5 ст. 31 ЗК).
В соответствии с пунктами 4 и 6 Приказа Федеральной службы земельного кадастра России от 02.10.02 № П/327 (зарегистрирован в Минюсте России 13.11.02 № 3911, вступил в силу 27 декабря 2002 года) «Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, предоставляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет» проект границ земельного участка теперь может быть составлен без проведения геодезических полевых работ на основании имеющейся землеустроительной, градостроительной и иной документации, содержащей необходимые для государственного кадастрового учета земельных участков сведений.
Администрация области рассматривает представленный администрацией района акт выбора земельного участка и принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка, либо о мотивированном отказе в размещении объекта (п. 6 ст. 31 ЗК).
Копия решения администрации области с приложением проекта границ земельного участка выдается юридическому лицу (заявителю) в семидневный срок (п. 7 ст. 31 ЗК).
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для проведения проектно–изыскательских работ, изготовления проектной документации, согласования ее с органами архитектуры и градостроительства, действует в течение трех лет, а также основанием для последующего принятия администрацией области решения о предоставлении земельного участка для строительства (п. 8 ст. 31 ЗК).
Для проведения проектно–изыскательских работ на участке его необходимо получить в аренду на срок не более чем на один год (п. 7 ст. 22 ЗК) или установить публичный сервитут для временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ (подпункт 9 пункта 3 ст. 23 ЗК).
В обоих случаях надо провести работы по формированию земельного участка, осуществить его кадастровый учет в соответствии с 33 и ЗГЗК и пунктами 4 и 6 приказа Росземкадастра от 01.10.02 № П/327, т. е. заключить договор с землеустроительной организацией на проведение этих работ.
После формирования земельного участка договор аренды заключается с администрацией области (уполномоченным органом). Публичный сервитут также устанавливается решением администрации области (п. 2 ст. 23 ЗК).
Разрешение на строительство выдается при условии (п. 7 ст. 51 ГСК):
- наличия документов, удостоверяющих права на землю;
- при наличии утвержденной проектной документации в порядке установленном ст. 48 ГСК.
Следовательно, предварительно необходимо зарегистрировать права на земельный участок в соответствии с нормами ЗГРП. Для этого администрация области должна принять решение о предоставлении земельного участка для строительства объекта (не путать с решением о предоставлении участка в аренду для проведения проектно–изыскательских работ). Согласно п. 5 ст. 30 ЗК решение принимается после работ по формированию земельного участка и осуществлению кадастрового учета земельного участка.
Согласно п. 1 ст. 32 ЗК, эти работы проводятся за счет юридического лица.
Администрация области принимает решение в двухнедельный срок после получения заявления юридического лица и представления им кадастровой карты (плана) земельного участка (п. 2 ст. 32 ЗК).
Решение о предоставлении земельного участка должно содержать одновременно и решение о форме изъятия земельного участка у прежнего землепользователя с его согласия при условии возмещения ему причиненных убытков или о выкупе земельного участка у его собственника (пункты 3 и 4 ст. 32 ЗК).
В решении должен быть пункт, устанавливающий необходимость заключения с администрацией области (уполномоченным органом) договора аренды земельного участка (п. 7 ст. 30 ЗК).
После заключения договора аренды этот договор подлежит государственной регистрации в учреждении юстиции (регистрационной палате) и у юридического лица возникает соответствующее право на землю.
